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  中新经纬客户端8月12日电 题：《杨现领：中介公司正迈向品质服务的黄金时代》

  作者 杨现领(空·白研究院创始人)

  无论是中介公司还是房产交易平台，或者是大居住领域的开发商、物业公司、租赁运营企业等参与者，它们的生存与发展都依托于两条主线：一条是市场曲线；一条是服务曲线。这两条曲线的叠加定义了公司的成长空间。据此，我们可以把过去20多年以及未来10年的住房市场和中介服务的演变分成四大阶段。

  第一阶段：刚需主导，第一代中介

  这个阶段的时间周期是1998年—2008年。在此期间，国内的城市化率加速上升，经济高速增长，刚性需求快速释放，虽然房价有所上涨，但涨幅十分温和，“房价收入比”非常稳定，是住房市场发展最为健康稳定的一段时间。

  在此阶段，中原集团、21世纪不动产等老牌公司的发展模式为中介行业带来了早期认识启蒙。同时，本地中介公司发展实现了“百花齐放”。2000年之后，包括我爱我家、麦田、满堂红、北京链家、深圳世华、上海德佑、搜·房和安家网等国内中介公司、交易平台纷纷成立。可以说，这十年各路英雄业已就位，历史大幕徐徐拉开。

  这十年间，购房需求快速爆发，刚需主导下的房子供不应求，购房者决策速度快。彼时的中介服务属于野蛮生长期，吃差价、押房子是普遍的商业模式。但中介公司在后来发展中印证了一点：中介公司不吃差价是可以活下去的。正是那些率先提出不吃差价的公司获得了时代的最大红利，在竞争中脱颖而出，成为了市场的“大玩家”。

  第二阶段：金融周期，第二代中介

  这个阶段的时间周期是2008年—2015年，金融化是其最主要的时代特征。

  由于房价快速上涨，国内投资性需求爆发，房价收入比扩大。为了抑制房价上涨，缓和购房压力，政策调控常态化，时紧时松。国内市场几乎是三年一个调整周期，震荡频繁。

  第二阶段不仅新房交易量激增，二手房年化交易量更是突破了10万套，相比第一阶段的4万套，实现了大幅增长。

  2008年是一个标志性年份，北京和上海的二手房交易量超过新房交易量，两个特大城市进入二手房时代，这为中介行业发展奠定了基础。

  在这个阶段，行业内的开发企业和中介公司逐渐开始走上品牌化、规模化、全国化的发展道路。中介公司的全国化，是建立连锁化与规模化的必然要求，但遗憾的是绝大多数中介公司全国化战略并不怎么成功，只有中原集团、我爱我家以及链家相对成功。

  中介公司成功全国化需要几个必要条件：一是公司必须有利润作为稳定的“大粮仓”，这是全国化的基础。二是公司要有大量管理干部的沉淀。三是公司交易必须线上化，这是实现全国化的重要一环。

  此外，线上与线下的中介公司、平台公司在市场中发生过多次激烈的争夺战。随着竞争持续深入，住房领域的各个品类都在规模化，集中度都在上升。

  由于市场急速扩张，此时中介公司的规模是效率，也是品质。消费者需求是“刚需+投资”，买房需求清晰明确，决策周期短。由于房价快速上涨，买到等于买对，购房者对经纪服务的要求并不高，好服务就是以最快的速度帮消费者买到房子，中介公司的竞争核心是掌握多且优质的房源，其背后就是公司的人店规模。

  第三阶段：换房时代，第三代中介

  这个阶段的时间周期大约是2015年—2020年。这五年成为商品房交易的真正黄金时代，开发商高杠杆、高周转、高回报的“三高模式”达到巅峰。

  国内居民杠杆率进一步上升，并引发了决策层的高度警觉。同时，部分主流二线城市也在逐渐进入存量市场，购房群体的主导需求变成换房改善。

  平台化与加盟化浪潮成为此时中介公司主流模式。以链家为代表的直营中介公司开启加盟模式，同时贝壳找房上线，进入到中介公司平台化发展阶段。恒大、龙湖、碧桂园等房地产企业开始进入二手房市场，有的做直营、有的做并购，有的做平台，竞争非常激烈。

  第四阶段：品质时代，第四代中介

  未来时代，住房市场和居住服务业的本质都将发生结构性变化。

  过去20多年，无论是居民杠杆，还是开发商杠杆，都达到了不可持续的临界点，这也是最近一轮调控以金融为切入点的重要原因。地产行业金融属性弱化，居住属性回归，为中介经营带来一个更平稳的发展周期，这是利好因素。

  只有稳定的市场环境，经纪人的服务溢价才能最终体现，经纪人的专业化、职业化才能真正展开，行业的效率、品质驱动才能取代规模驱动。

  此外，我国城市化进入了以城市圈、城市群为主体的新阶段，未来人口将继续向各大城市群集聚。这意味着在城市圈范围内，将会一定程度上对冲房产交易的波动性，即中心城市以二手交易为主，周边城市以新房为主，中心城市与周边城市之间实现交易联动，一二手联动。

  住房越来越变成一个服务业，这是不可逆的方向。

  以住房和社区为中心的居住服务业方兴未艾，房源供应链的改造还有很大提升空间。社区服务，如保洁、保安、食堂、托儿所、健身、洗衣，以及房屋租售托管、改造装修等产业链均属服务性质。中介公司的核心角色不再是简单的交易，而是变成重度服务业。特别是随着老龄化的到来，3亿老年人，特别是活力老人的社区养老将会是一个潜在的社区服务市场。

  此外，随着租购并举政策落地，年轻人的租房市场也将加速发展。目前我国流动人口已经超过3亿人，且新一代流动人口趋于家庭化流动，需要在城市安排子女上学和老人养老，这将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高要求。

  预计未来我国租赁人口将超过2.5亿人，这一庞大的需求将刺激租赁服务业的全面增长，住房出租、装修、改造、维护以及租后的保洁、搬家等服务都是潜在增长点，未来将会是一个万亿级市场。

  从中长期来看，居住服务业必然是一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老、社区改造等多品类经营的行业，也会是年轻人租房、中产买房、老年人养老的全龄化产业，而不再是单纯的交易或开发。

  中介公司已进入品质的黄金时代。新时代，交易变得日益复杂，交易周期更长，消费者决策更理性，这对经纪人的专业化、职业化提出更高要求。不仅仅是经纪人，物业服务的管家、保安、保洁，家装中的产业工人等居住领域的角色都会进入职业化时代。(中新经纬APP)

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