正文

  以往的每一年复盘时，我们都爱说“这是不平凡的一年”，而刚刚过去的一年里，由于种种原因，让这句形容变得更为真切。

  2020年，国民经济和房地产行业都经历了严峻的考验，“房住不炒、因城施策”仍是主基调，各地落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。全年政策层面前松后紧，国家及地方出台了诸多政策引导房地产行业健康发展，影响深远。

  本地相关政策

  税费扶持

  2020年3月18日，玉林市人民政府办公室发布《玉林市人民政府办公室关于积极应对疫情促进房地产市场健康平稳发展的通知》；

  主要内容包括：

  1、房地产企业在做好疫情防控工作的前提下，售楼部、中介门店可开放。

  2、优化审批服务。全面实行容缺审批；全面推行工程建设项目审批“网上办”；加速办理不动产登记发证工作。

  3、税费扶持。缓交城市基础设施配套费；市本级购买新建商品房契税补贴政策。

  4、放宽预售审批条件。

  5、放宽预售资金监管。

  6、公积金支持。

  7、社会保险费政策支持。

  8、金融支持。

  9、土地政策支持。延期签订出让合同；延期土地出让金缴纳及不动产预告登记。

  10、顺延履约时间。

  2020年3月23日，玉林市住建局、玉林市财政局发布《玉林市本级购买新建商品房契税补贴政策实施细则》；

  主要内容包括：

  市本级购房享受契税补贴。其中普通居民按3、4、5月份时间顺序可享契税补贴比例分别为50%、40%和30%（商品房买卖合同签订起始日期为2020年3月1日——2020年5月31日）；在岗医护人员，购买新建商品住房的按照实际缴纳契税给予100%同等金额补助（商品房买卖合同签订起始日期为2020年1月1日——2020年12月31日）。

  2020年9月8日，玉林市人民政府办公室下发关于积极应对疫情促进房地产市场健康平稳发展的补充通知，该《通知》就继续实施购房契税补贴、放宽预售资金监管、放宽物业专项维修资金的缴存时间等方面进行了补充。

  主要内容包括：

  1、继续实施购房契税补贴。凡在2020年9月1日至2020年11月30日期间（《商品房买卖合同》备案时间截至2020年12月12日前），在我市本级（包括玉州区、福绵区、玉东新区）购买新建商品房（含住宅、商业、办公）的，按已缴契税为基数，契税补贴比例为30%（新建商业及办公用房的最高在1.5万元以下）。

  2、放宽预售资金监管。

  3、积极推进物业专项维修资金的规范化管理，放宽物业专项维修资金的缴存时间。

  旧城改造

  2020年3月19日，玉林市人民政府发布《玉林市人民政府关于玉林市加快推进旧城区改造工作的实施意见》。

  商品房交付

  2020年06月24日，玉林市住建局联合市城市管理监督局印发《玉林市住房和城乡建设局 玉林市城市管理监督局关于进一步加强商品房交房行为管理的通知》。《通知》中就进一步规范新建商品房交付使用的行为、进一步增强开发企业的诚信经营意识、进一步严格监管，依法查处违规交房行为等作出说明。

  （资料整理：玉林乐居）

  全国相关政策

  01、中央坚持房住不炒、因城施策，落实稳地价、稳房价、稳预期目标

  中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。

  2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

  3月27日，中央政治局会议指出，要加大宏观政策调节和实施力度。积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。 

  4月17日，中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，提高赤字率。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

  5月22日，两会政府工作报告定调：弱化经济增速目标，并未提出全年经济增速具体目标，而要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，尤其要守住“六保”底线。积极的财政政策要更加积极有为。2020年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债，并全部转给地方。稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 

  6月17日，国常会部署抓住合理让利这个关键，保市场主体，稳住经济基本盘，金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。并按照有保有控要求，防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。

  7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

  7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 

  8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山和常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。会议强调，毫不动摇房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。12月16-18日，中央经济工作会议召开，总结2020年、部署2021年经济工作。会议指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

  02、上半年三度降准、两度下调LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债

  下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

  8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。

  依据“三道红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三道红线”全部命中，有息负债规模便以2019年6月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

  统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，6成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，2成以上房企“三道红线”皆不达标。

  11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将进一步收紧。

  03、地方为稳就业、稳财政、稳经济计，上半年楼地市政策放松纾困

  04、地市火热引爆下半年深圳、宁波等19城“四限”调控加码潮

  疫后热点城市房地产市场持续转暖，限价盘频现“万人摇”。尤其上半年疫情冲击地方经济，一二线城市优质地块集中供应，土地市场高单价、高溢价地块频出、甚至“面粉贵过面包”的情况在部分二三线城市再次出现，极大挑战“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。受此影响，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容。其中，深圳政策力度最严苛，宁波更是两度政策加码。

  其一，银川落地限购令，杭州、宁波、深圳、南京、东莞和无锡等6城相继升级限购。具体而言，银川加入限购城市行列，非宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购一套商品住房。

  南京、无锡、宁波和杭州限购政策“打补丁”，严堵政策监管漏洞。南京、无锡严禁假离婚骗取购房资格，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。宁波强化购房资格管控，父母投靠子女落户未满2年、非户籍离异单身未满2年，在无房的基础上，增设3年内在本市连续缴纳2年及以上个税或社保的硬性要求。杭州补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。

  宁波、东莞和深圳升级限购，意在给房地产市场降温。宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围。东莞首次将二手房纳入限购范围，并取消个税证明作为非户籍家庭购房资格的审核材料。深圳限购政策力度最严苛，户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。

  其二，咸阳、长春和银川3城落地限贷，深圳、无锡、沈阳、常州、东莞、唐山、西安和宁波等8城相继升级限贷。具体而言，咸阳、长春和银川落地限贷，二套房首付比例皆不低于40%，长春、咸阳首套房首付比例均上调至30%，但咸阳首次购买普通住房可享受首付25%的政策优惠，银川仍依照首套房最低首付20%的政策执行，以免误伤真正的刚需。

  无锡、沈阳、常州、唐山、西安和宁波等6城调升二套房首付比例。沈阳、唐山市中心区二套房首付提高到50%，无锡、常州市区（不含金坛区）二套贷款未结清首付调升至60%。西安分档提高二套房首付比例，首套90平方米以下、二套144平方米以下，首付最低40%；首套、二套都在144平方米以上，首付最高70%；贷款未结清首付不低于60%。深圳调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。宁波认房又认贷，市六区已有1套住房且贷款已结清，再次购买住房，首付不低于40%；市六区已有1套住房且贷款未结清，再次购买住房，首付不低于60%。东莞下调公积金最高贷款额度，首套、二套公积金最高贷款额度分别调整至90万元和50万元。

  其三，咸阳、沈阳、长春、唐山、银川、徐州、绍兴和衢州等8城出台乃至升级限价政策。具体而言，唐山、银川和衢州建立房价、地价联动机制。唐山、银川在主城区实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，房屋售价不得超出确定的销售价格；衢州住宅用地则采取“限房价+限地价+竞配建”的方式出让，报价达到最高限价，转而竞报配建公租房或自持住房面积。

  长春、徐州和绍兴加强商品房销售价格备案管理。徐州备案价格一年内不得调整；长春首次申报预售许可不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报不得高于首次申报价格；绍兴市区更是实行“双备案”制度，备案价格须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定，新开盘项目备案价格须考虑同区域竞品或“地价+成本”因素，加推项目不得高于首次备案价格。

  咸阳严控房价年涨跌幅，2020年-2022年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。沈阳重点聚焦项目层面，实时监测销售价格变动情况，对价格变化较大的项目，将及时采取约谈房企、限期改正乃至暂停网签等惩戒措施。

  其四，银川、台州落地限售，杭州、东莞、常州和衢州等4城升级限售。具体而言，银川、台州落地限售，银川市辖三区新房，自签订商品房买卖合同之日起满两年后方可转让；台州市区新购买的新房及二手房，自取得不动产权证书满3年后方可转让。

  东莞、常州延长一、二手房限售年限，由原先的2年分别提升至3年和4年。衢州扩大限售楼盘范围，对市场关注度高的热点地块，严令自网签备案之日起5年内不得转让。杭州规范高层次人才优先购房但限售，自网签备案之日起5年内不得上市交易。

  其五，深圳、无锡、沈阳和成都等4城增加房地产交易税，变相抑制住房买卖。具体而言，深圳、无锡市区、沈阳和成都皆缩短个人住房转让增值税免征年限，由原先的2年调整到5年，二手房交易税将明显提升。深圳普通住房认定标准进一步收紧，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款，高价盘尤其是豪宅交易税费将大幅增加。

  05、多城加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象

  （资料整理：CRIC）