2018年,广西将迎来成立自治区60周年大庆,首府南宁的建设与发展,备受关注。回顾2018年上半年南宁楼市,市场热度不减,蓝光、美的、中梁等品牌房企在南宁土地市场赢得开门红,以南宁为核心驻点,开启广西版图新布局。上半年商品房市场,房企积极供应、新盘集中入市,部分楼盘采取“短平快”销售,实现房企高周转……下面来看克而瑞广西区域对2018南宁楼市年中盘点。

 政策“五限”不放松,规范全装修房市场

  2018年上半年,全国楼市主旋律依旧是“房住不炒”、保护刚需、抑制投 资客,部分城市重启限购、提高限售门槛,上半年南宁房地产市场未有新的调控政策,延续去年的“五限”调控(限地价、限房价、限售、限贷、限装修价),以及信贷政策(认房又认贷,首套首付比例低至2成,二套3成,限贷第三套),与其他一二线城市相比,南宁市场政策较宽松,市场反响较为温和。

  今年南宁住房局发布的2018年工作要点里,提出了七大重点、31个小项,涵盖住房保障、市场调控、物业管理、房屋安全监管、智慧社区、营商环境、住房事业队伍建设,下一步还将在健全住房保障政策、支持和鼓励非住宅商品房去库存、因地制宜做好竞配产权移交住房运营管理等方面重点推进。

  南宁继续实行全装修房交付分级标准,房企积极响应,新建住宅普遍全装修,或“毛改精”,多采用A标3000元/㎡装修标准,毛坯房在市场占有率加剧减少。而银行贷款连续多月额度收紧,首套房房贷普遍基准利率上浮20%,个别上浮25%-30%;购房者置业门槛相应提高、月供压力加大,购房者对于全装修房未来交付质量愈加关注。

  今年上半年,南宁建委印发《关于进一步做好商品住房全装修施工图审查备案工作的通知》、广西住建厅发布《全装修住宅室内装饰装修工程质量验收规范(征求意见稿)》,进一步规范全装修房施工与验收标准,为全装修房质量把关、有据可依。

  商品房市场上半年供应上涨、成交微降,成交均价10468元/㎡

  克而瑞数据显示,2018年1-6月,南宁商品房新增供应面积667.34万㎡、套数81928套,同比分别上涨30.68%、29.47%,涨幅明显。成交方面,受到房价上涨、“毛改精”置业门槛升高、限贷等影响,成交量有小幅下滑。上半年,南宁商品房成交面积595.23万㎡,同比下滑3.54%,成交套数64027套,同比下降9.54%。

2

  供求方面,1-6月,南宁商品房市场供求比为1.12,虽然供大于求,但整体较为平衡。从单月来看,上半年仅1、2月份供不应求,供求比分别为0.79、0.94,其余月份多保持在1-1.2以内,市场供求较为健康。

  房价表现上,上半年南宁商品房均价10468元/㎡,与2017年上半年9536元/㎡的均价相比,同比上涨9.77%。1-6月中,仅3月均价回落至9821元/㎡,其他月份均价皆维持在万元水平,至高达10941元/㎡。

  在成交面积和套数均同比下降的情况下,受到价格上浮影响,成交金额仍保持上涨。上半年南宁商品房成交金额623.07亿元,同比上涨5.88%。

  库存方面,截至2018年6月30日,南宁商品房库存量为1669.60万㎡、240615套,去化周期 为15.5个月。其中,南宁商品住宅库存面积为619.02万㎡、55740套,去化周期7.3个月, 商品住宅与去年6月底381.42万㎡库存面积相比,库存增加237.6万㎡,去化周期增加2.8 个月。

  各类物业供求普通住宅、办公供求平衡,商业、别墅供大于求

  2018上半年,南宁普通住宅供求量价同比小幅上涨,供求比趋于平衡,供求比0.95。商品住宅供应面积456.98万㎡、供应套数42714套,同比分别上涨27.97%、29.20%;成交面积480.85

  万㎡、成交套数44010套,同比分别上涨2.90%、1.50%;成交均价10582元/㎡,同比涨幅11.68%,因南宁市从2017年6月起推行全装修住房,对于普通住宅价格影响较大,成交价格涨幅明显。

5

  别墅供应面积、成交价格均是同比上涨,而成交面积和成交套数同比均是下降,供求比1.54。别墅供应面积6.83万㎡、供应套数287套,同比分别上涨84.13%、57.69%;成交面积4.45万㎡、成交套数144套,同比分别下降42.64%、45.04%;成交均价21392元/㎡,同比下降18.27%。

  商业市场呈现与去年截然相反的供求关系,今年上半年商业供应面积涨幅明显,成交面积略有下降,供大于求,供求比2.43。上半年商业供应面积38.86万㎡、供应套数5261套,同比分别上涨139.95%、144.81%;成交面积15.98万㎡、成交套数2470套,同比分别下降22.86%、上涨11.82%;成交均价21403元/㎡,同比下降16.50%。

  上半年多个楼盘住宅产品告罄或清盘阶段,随之推出商业产品,导致出现短期商业供应递增;而“多限”调控及信贷政策影响,部分投 资客从投 资住宅转移到投 资商业,促进商业成交数递增;为加快去化,部分楼盘采取以价换量,商业成交价格同比往年有一定降幅。

  办公供求量价小幅上涨,供求趋于平衡,供求比1.02。上半年办公供应面积38.13万㎡、供应套数5777套,同比分别上涨9.08%、38.47%;成交面积37.43万㎡、成交套数5943套,同比分别上涨0.79%、7.43%;成交均价12543元/㎡,同比下降0.70%。

  土地市场上半年成交总金额破百亿,“两限一竞”限不住房企拿地心切

  土地方面,2018年上半年南宁土地市场供求量价均上涨。2018年1-6月南宁经营性用地供应32幅,供应占地面积162.75万㎡(2441亩),同比上涨52 %;  成交22幅,成交面积97.89万㎡(1468亩),同比上涨17%。平均楼板价3133元/㎡,同比上涨8%;成交金额总计103.48亿元,同比上涨28%。上半年南宁成交面积主要集中在良庆区,占比61%,其次是兴宁区、西乡塘区、邕宁区,各占比为12%、12%、11%。

3

  土地市场调控依保持高压态势,住宅用途地块(除旧改用地外) 基本采用“两限一竞”(即限地价、限毛坯价、竞产权移交房)政策,即便如此,“抢地大战”仍不断出现,特别是首次进驻南宁市场的房企,不惜高成本拿地。上半年成交地块中,限地价最高1250万/亩,限房价住宅售价(毛坯)最高为9200元/㎡,产权移交住房面积最高61000㎡。

  在土地及新房市场政策限价下,房企拿地方式更加多样,公开招拍挂市场、参与旧城改造、二级市场收并购等均有参与。新晋南宁房企日渐增多,建发、美的、中梁、蓝光等全国品牌房企均是首度布局南宁住宅市场,并且以南宁为核心驻扎地,目标深耕拓展广西北部湾市场战略。

  房企销售榜万科、绿地、龙光表现突出,牵头南宁房企梯队

  2018年上半年,南宁多家房企取得不俗的销售成绩。3大房企销售金额超30亿元。流量金额表现上,万科以56.04亿元登顶,成为大赢家,绿地和龙光则分别凭借33.78亿元和30.21亿元的成绩,位居二、三名。而从权益金额口径来看,万科则以44.40亿元登顶,绿地、龙光、阳光城、融创入榜前五。

  整体来看,TOP10、TOP20房企入榜门槛同比均有一定幅度上涨,房企集中度保持高位。权益金额方面,TOP10房企集中度约40%, TOP20房企市场占有率则达到61%。流量金额方面,TOP10房企市场占有率42%,TOP20则高达61%。

6

  在上半年的“排位赛”中,万科、融创、碧桂园、阳光城、合景泰富等房企同比涨幅较大。另外,规模房企抱团拿地、联合开发、收并购等方式增加可售货源,扩大企业规模,推动企业集中度进一步提升。未来,随着行业集中度更高,市场资源和份额也将更向大型品牌房企靠拢。

7

  (来源于:克而瑞广西片区  南宁微楼市微信公众号)

1